پنج شنبه, 29 شهریور 1403-
حق کسب و پیشه در صورت تخریب واحد تجاری
- توضیحات
دیده بان هشتم : سرقفلی و حق کسب و پیشه، حقوقی هستند که برای مستاجر ملک تجاری به دلایل مختلف ایجاد شده و در طول زمان ادامه پیدا میکند. این در حالی است که ممکن است ملک تجاری، به دلایل مختلف تخریب شده یا از بین برود. در چنین مواردی این پرسش مطرح میشود که با از بین رفتن واحد یا ملک تجاری، این حقوق باقی میماند یا خیر؟دکتر محمد دمیرچیلی، حقوقدان در خصوص حق کسب و پیشه در صورت تخریب واحد تجاری اظهار کرد: با توجه به وقوع آتشسوزی و امکان تخریب در اماکن تجاری باید گفت طبق ماده 496 قانون مدنی، عقد اجاره بهواسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل میشود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است، خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میشود.
وی ادامه داد: از سوی دیگر، باید گفت که معمولا مستاجران اماکن تجاری، با سایر مستاجران تفاوتهایی دارند که به دلیل داشتن حق کسب و پیشه یا حق سرقفلی است. زیرا ممکن است بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 دارای حق کسب و پیشه بوده یا بر اساس قانون سال 1376، حق سرقفلی داشته باشند.
این حقوقدان اضافه کرد: همچنین با توجه به ماهیت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، ممکن است این شائبه ایجاد شود که با توجه به ماده 496 قانون مدنی، هنگامی که قرارداد اجاره فسخ میشود، حق کسب و پیشه و سرقفلی نیز از بین میرود. به این معنا که با تخریب و از بین رفتن واحد تجاری، دیگر منافعی وجود ندارد که صاحب حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه بتواند به مناسبت وجود آن، ادعای داشتن حقی کند.
وی افزود: از سوی دیگر با وجود اینکه قرارداد پایه یعنی همان اجاره به موجب ماده 496 ابطال شده، قانونگذار برای این اشخاص حقوقی پیشبینی کرده است. بهخصوص در مورد حق سرقفلی که به صرف مرور زمان ایجاد نشده بلکه در مواردی، دارنده این حق مبالغی را پرداخت کرده است.
ازبینرفتن حق سرقفلی در صورت ازبینرفتن مورد اجاره عادلانه نیست
دمیرچیلی در ادامه گفت: لذا از بین رفتن حق سرقفلی در صورت از بین رفتن مورد اجاره عادلانه نیست چرا که امکان ساخت و احیای واحد تجاری مزبور برای مالک آن وجود دارد و به صرف تخریب واحد تجاری، کل مالیت مال از بین نمیرود. به این دلیل که مورد اجاره منحصر به اعیان نیست و عرصه را نیز شامل میشود همچنین عرصه هنوز وجود دارد و از بین نرفته و احداث بنای مجدد و استفاده از منافع نیز ممکن است.
وی همچنین بیان کرد: میتوان مالک را به احداث بنای تخریبشده ملزم کرد تا صاحب حق سرقفلی به طور مجدد به حقوقش برسد. این در حالی است که چنین الزامی برای مالک در قانون پیشبینی نشده است.
این حقوقدان عنوان کرد: به همین دلیل باید گفت که امکان ایجاد تزاحم در این زمینه وجود دارد زیرا در چنین مواردی مستاجر دارای حقی بوده که فعلا منتفی شده و بر زمین مانده است و از سوی دیگر، نمیتوان مالک را به تجدید بنای تجاری ملزم کرد. بنابراین اظهار نظر در مورد ماهیت حقوقی صاحب حق سرقفلی و حق کسب و پیشه از اهمیت بسیاری برخوردار است.
دمیرچیلی در ادامه گفت: لذا از بین رفتن حق سرقفلی در صورت از بین رفتن مورد اجاره عادلانه نیست چرا که امکان ساخت و احیای واحد تجاری مزبور برای مالک آن وجود دارد و به صرف تخریب واحد تجاری، کل مالیت مال از بین نمیرود. به این دلیل که مورد اجاره منحصر به اعیان نیست و عرصه را نیز شامل میشود همچنین عرصه هنوز وجود دارد و از بین نرفته و احداث بنای مجدد و استفاده از منافع نیز ممکن است.
وی همچنین بیان کرد: میتوان مالک را به احداث بنای تخریبشده ملزم کرد تا صاحب حق سرقفلی به طور مجدد به حقوقش برسد. این در حالی است که چنین الزامی برای مالک در قانون پیشبینی نشده است.
این حقوقدان عنوان کرد: به همین دلیل باید گفت که امکان ایجاد تزاحم در این زمینه وجود دارد زیرا در چنین مواردی مستاجر دارای حقی بوده که فعلا منتفی شده و بر زمین مانده است و از سوی دیگر، نمیتوان مالک را به تجدید بنای تجاری ملزم کرد. بنابراین اظهار نظر در مورد ماهیت حقوقی صاحب حق سرقفلی و حق کسب و پیشه از اهمیت بسیاری برخوردار است.
مستقل بودن حق سرقفلی و حق کسب و پیشه
وی تصریح کرد: به نظر میرسد حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، نوعی حق و اولویت است که پس از اینکه ایجاد شد، میتوان با پرداخت مبلغی یا به مرور زمان آن را منتقل کرد یا مورد معامله قرار داد. در واقع با اینکه این دو حق، مرتبط با عین مستاجره است اما دارای استقلال نیز هستند و ارزش مالی دارند. لذا باید قائل به احیای این حقوق باشیم.
به گفته دمیرچیلی، فرضی وجود دارد مبنی بر اینکه اگر تخریب عین مستاجره از سوی شخص یا اشخاصی بوده یعنی در این خصوص مقصری وجود داشته باشد، شخص مقصر از باب تسبیب و مسئولیت مدنی باید خسارات صاحب سرقفلی و حق کسب و پیشه را بپردازد و میزان خسارت نیز به اندازه ارزش این دو حق است.
وی اظهار کرد: در فرض دوم، ممکن است واحد تجاری به دلیل قوای قاهره مانند سیل، آتشسوزی و رعد و برق از بین برود و به همین دلیل، منافع عین و حق کسب و پیشه و سرقفلی نیز از بین برود. در این صورت مسئولیتی وجود ندارد زیرا قوه قاهره از عوامل رافع مسئولیت محسوب میشود.
وی تصریح کرد: به نظر میرسد حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، نوعی حق و اولویت است که پس از اینکه ایجاد شد، میتوان با پرداخت مبلغی یا به مرور زمان آن را منتقل کرد یا مورد معامله قرار داد. در واقع با اینکه این دو حق، مرتبط با عین مستاجره است اما دارای استقلال نیز هستند و ارزش مالی دارند. لذا باید قائل به احیای این حقوق باشیم.
به گفته دمیرچیلی، فرضی وجود دارد مبنی بر اینکه اگر تخریب عین مستاجره از سوی شخص یا اشخاصی بوده یعنی در این خصوص مقصری وجود داشته باشد، شخص مقصر از باب تسبیب و مسئولیت مدنی باید خسارات صاحب سرقفلی و حق کسب و پیشه را بپردازد و میزان خسارت نیز به اندازه ارزش این دو حق است.
وی اظهار کرد: در فرض دوم، ممکن است واحد تجاری به دلیل قوای قاهره مانند سیل، آتشسوزی و رعد و برق از بین برود و به همین دلیل، منافع عین و حق کسب و پیشه و سرقفلی نیز از بین برود. در این صورت مسئولیتی وجود ندارد زیرا قوه قاهره از عوامل رافع مسئولیت محسوب میشود.
عین مستاجره صرفا اعیان نیست
این حقوقدان افزود: این موضوع در حالی است که با از بین رفتن واحد تجاری، حقوق مرتبط با آن نیز از بین رفته و به همین دلیل باید تامل بیشتری بر موضوع داشت زیرا همانگونه که گفته شد، عین مستاجره صرفا اعیان نیست و بر روی عرصهای ساخته شده و با وجود تخریب، عرصه همچنان پابرجا است.
وی تاکید کرد: از دید عرف نیز باید گفت که تخریب اعیان، به معنای از بین رفتن کل مال نیست چون عرصه موقعیت تجاری دارد. در چنین مواقعی، با اینکه نمیتوان مالک را به تجدید بنا ملزم کرد اما اگر او، با خواست خود، ملک جدید احداث کرد، نیز دو حالت وجود دارد که قابل بررسی است. دمیرچیلی گفت: اگر مالک، واحد جدیدی احداث کرد که غیرتجاری بود، به دلیل اینکه با این اقدام خود، موقعیت دارنده سرقفلی و حق کسب و پیشه را از بین برده و موجب ادامهدار نبودن این حق شده است، باید او را از باب تسبیب یا دارا شدن بلاجهت، مسئول جبران خسارات صاحب حق بدانیم.
وی ادامه داد: در فرض دوم، اگر ملک احداثی مجددا تجاری باشد، مستاجر سابق که حق سرقفلی یا کسب و پیشه دارد، نمیتواند یکی از بناهای تجاری را تقاضا کند تا منافع ملک در اختیار وی قرار گیرد. این در حالی است که مالک بناحق صاحب حق سرقفلی و کسب و پیشه شده لذا باید حق مستاجر سابق را به وی پرداخت کند.
این حقوقدان خاطرنشان کرد: با توجه به مستقل بودن حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در عرف، به نظر میرسد که در موارد تخریب به همه دلایلی که ذکر شد، حقوق صاحبان این حقوق باید استیفا شود و در این زمینه، دادگاه محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی به موضوع است.
این حقوقدان افزود: این موضوع در حالی است که با از بین رفتن واحد تجاری، حقوق مرتبط با آن نیز از بین رفته و به همین دلیل باید تامل بیشتری بر موضوع داشت زیرا همانگونه که گفته شد، عین مستاجره صرفا اعیان نیست و بر روی عرصهای ساخته شده و با وجود تخریب، عرصه همچنان پابرجا است.
وی تاکید کرد: از دید عرف نیز باید گفت که تخریب اعیان، به معنای از بین رفتن کل مال نیست چون عرصه موقعیت تجاری دارد. در چنین مواقعی، با اینکه نمیتوان مالک را به تجدید بنا ملزم کرد اما اگر او، با خواست خود، ملک جدید احداث کرد، نیز دو حالت وجود دارد که قابل بررسی است. دمیرچیلی گفت: اگر مالک، واحد جدیدی احداث کرد که غیرتجاری بود، به دلیل اینکه با این اقدام خود، موقعیت دارنده سرقفلی و حق کسب و پیشه را از بین برده و موجب ادامهدار نبودن این حق شده است، باید او را از باب تسبیب یا دارا شدن بلاجهت، مسئول جبران خسارات صاحب حق بدانیم.
وی ادامه داد: در فرض دوم، اگر ملک احداثی مجددا تجاری باشد، مستاجر سابق که حق سرقفلی یا کسب و پیشه دارد، نمیتواند یکی از بناهای تجاری را تقاضا کند تا منافع ملک در اختیار وی قرار گیرد. این در حالی است که مالک بناحق صاحب حق سرقفلی و کسب و پیشه شده لذا باید حق مستاجر سابق را به وی پرداخت کند.
این حقوقدان خاطرنشان کرد: با توجه به مستقل بودن حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در عرف، به نظر میرسد که در موارد تخریب به همه دلایلی که ذکر شد، حقوق صاحبان این حقوق باید استیفا شود و در این زمینه، دادگاه محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی به موضوع است.
روزنامه حمایت
021-48457 | 
09128771456 پیامک